千亿总额的“租赁住房贷款支持计划”正在加速落地中。
今年1月，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目。
截至目前，租赁住房贷款支持计划已经在福州、济南、天津、青岛等城市先后落地。业内人士指出，租赁住房贷款支持计划的落地速度将进一步加快。
精准投放，四城共获试点贷款近41亿元
2024年伊始，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房，也是目前落地的一笔最大规模的租赁住房贷款支持计划。
其中，青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，目前已获得银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。该公司负责人表示，本次试点发放的长期限租赁住房购房贷款额度充裕、利率优惠，有效降低了公司的资金成本，提升了公司为各类租房群体提供更优质住房租赁服务的能力。
值得一提的是，2023年1月，中国人民银行在印发的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》中提出，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于2023年年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。
2023年5月31日，国家开发银行福建分行与福州左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同，并实现全额放款，以支持福州市作为中国人民银行租赁住房贷款支持计划试点城市，收购存量住房用于扩大保障性租赁住房供给。该笔贷款系国家开发银行目前在全国范围内单笔金额最大的试点城市贷款。作为运营单位的左海集团表示，这笔贷款将投入闲置房屋收购，转化为保障性租赁住房，从而提高闲置房屋利用效率，增加租赁市场供应。
2023年6月12日，据国家开发银行官微消息，近期，开发银行山东分行在济南发放全国首笔收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房，扩大租赁住房供给。
2023年12月，国家开发银行天津市分行发放天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房，扩大租赁住房供给。
至此，总额千亿元的“租赁住房贷款支持计划”已经在福州、济南、天津、青岛等地落地。据公开披露的数据显示，上述四个城市共计获得试点贷款40.86亿元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，租赁住房贷款支持计划是由央行设立的，意味着央行支持商业银行在租赁住房的再贷款、PSL、发债等方面给与更低的资金成本，鼓励商业银行对租赁住房企业进行精准的投放，专业配资门户官网提高商业银行的积极性，拥有一定的盈利空间。另外一方面，对于长租企业来讲，获得商业银行更低成本的长期的资金支持，可以缓解长租企业资金链紧张的困境，带动存量物业的盘活和企业规模的扩张。
“从落地的租赁住房贷款来看，不是大水漫灌，而是精准投放的。目前来看，经过一年的时间，千亿元的资金总额度投放是相对少的，所以，今年租赁住房贷款支持计划肯定会提速，加快落地，主要难度在于提升商业银行贷款投放的积极性和长租企业收购存量住房的积极性。当然，也要激发长租企业经营能力并能挖掘存量物业的资金平衡能力、盈利能力。”李宇嘉如是说。
起“四两拨千斤”作用
值得关注的是，近期，市场消息有将“租赁住房贷款支持计划”和“商业银行发放的住房租赁团体购房贷款”两者相混淆，是对政策理解有误。
“租赁住房贷款支持计划”是由央行专门设立的结构性货币政策工具，用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，旨在提高商业银行在租赁住房方面贷款的积极性，降低后者的资金成本。
而商业银行发放的“住房租赁团体购房贷款”是近日金融支持住房租赁住房市场发展政策中提出的。2024年1月5日，中国人民银行、金融监管总局联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》明确，商业银行可按照市场化原则发放住房租赁团体购房贷款，支持企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，支持专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。
对此，李宇嘉认为，住房租赁团体购房贷款的发放主体是商业银行，与租赁住房贷款支持计划这一政策性银行的贷款是不同的。住房租赁团体购房贷款是针对目前存量房源比较多，如果规模化企业去统租或统购的话，它前期的需要投入的资金是较大的，因此，这一贷款计划是用来支持规模化的企业对于存量房源收购，从而扩大租赁住房的市场规模。
“目前，住房租赁团体购房贷款会落在长租企业用于存量房源的收购。比如，国企长租平台去收购国企、城投的租赁项目或房源。”李宇嘉补充说。
“租赁住房贷款支持计划”由央行设立，鼓励商业银行发放贷款，将起到“四两拨千斤”的作用，而“住房租赁团体购房贷款”是具体到商业银行对于企业的贷款，更具有针对性。
方正证券在相关研报中指出，现在的住房保障体系将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房按保本微利原则配售。“租赁住房贷款支持计划”将有效增加配租型保障性住房供应，加速构建房地产发展新模式。
“租赁住房贷款支持计划”现阶段主要覆盖天津、青岛等8个城区人口规模大于300万的试点城市，近期在天津、青岛等城市加速落地，或具有一定信号意义。方正证券认为，房地产行业正面临供求关系的重大变化，“租赁住房贷款支持计划”将显著优化行业供需结构。“我们看好相关政策继续加速落地，同时覆盖城市范围有望逐渐扩容。”
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